5 de octubre de 2026

Fideicomiso o compra directa, para un extranjero

Para una persona extranjera, la compra de una casa en México se parte en dos según el lugar del predio. Dentro de la zona restringida, el camino usual es un fideicomiso. Fuera, la ley deja abierta la compra directa. Esto es orientación. No es un dictamen sobre un predio.

La definición de zona restringida, con las citas completas de la Constitución y la Ley de Inversión Extranjera, está en marco legal. Aquí solo el detalle de qué significa estar dentro o fuera.

Dentro de esa faja, el artículo 11 pide permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que una institución de crédito adquiera, como fiduciaria, derechos sobre el inmueble. Puede ser fideicomisaria una persona física o moral extranjera, o una sociedad mexicana sin cláusula de exclusión de extranjeros en el supuesto que marca el artículo 10. El objeto es que esa persona use y aproveche el bien, sin constituir derechos reales sobre él. Esta nota no nombra bancos ni dice el costo del trámite.

Qué puede hacer quien es fideicomisario

El artículo 12 define ese uso y aprovechamiento: el uso o goce del inmueble, incluyendo los frutos, productos y cualquier rendimiento de su operación y explotación lucrativa, hecha a través de terceros o de la propia institución fiduciaria. En términos prácticos: quien es fideicomisario puede vivir en el inmueble, rentarlo, o dejar que un tercero lo opere comercialmente y cobrar ese rendimiento, todo sin ser el dueño legal, que sigue siendo la institución fiduciaria. Lo que no dice el artículo 12 es un procedimiento para vender, heredar o ceder esos derechos; eso depende del contrato de fideicomiso de cada caso y queda en desconocido aquí.

Vencimiento y prórroga

El artículo 13 fija un periodo máximo de cincuenta años, que se puede prorrogar a solicitud del interesado. La ley no dice con cuánto tiempo de anticipación, ni qué pasa si la prórroga no se pide a tiempo. El mismo artículo permite a la Secretaría de Relaciones Exteriores verificar en cualquier momento que se cumplan las condiciones del permiso. Esta nota no dice qué pasa si la verificación encuentra un incumplimiento, porque la ley no lo detalla en este capítulo.

Revocación

La Ley de Inversión Extranjera no trata, en los artículos 11 a 13, la revocación del fideicomiso por causas distintas al vencimiento del plazo. Qué puede terminar un fideicomiso antes de los cincuenta años, y bajo qué condiciones, se rige por el contrato de fideicomiso de cada caso y por la legislación general de fideicomisos, no por este capítulo de la Ley de Inversión Extranjera. Queda en desconocido aquí; no se inventa una causal.

Fuera de esa faja, la compra directa es el camino que la ley deja abierto. El artículo 10 A pide, antes, un escrito ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en el que se convenga lo que dice la fracción I del artículo 27 constitucional, y el permiso correspondiente. Esta nota no dice cómo se presenta.

Las citas completas de zona restringida, identificación y notario están consolidadas en marco legal. Las páginas de cada lugar van a apuntar aquí. Esta nota no recorre los estados.

La forma de pagar no cambia esa regla. El comprador puede enviar cripto. Quien vende recibe un depósito bancario en su moneda local. El fideicomiso o la compra directa son la vía del inmueble, no la del pago.

El camino de la compra está en Comprar con cripto. La liquidación está en de cripto a depósito bancario.

Esta nota es informativa. No es una oferta, ni asesoría legal, fiscal o financiera.

Fuente, consultada el 5 de octubre de 2026:

• Ley de Inversión Extranjera, artículos 2 fracción VI, 10, 10 A, 11, 12 y 13. Texto con última reforma publicada el 27 de mayo de 2024: https://www.ordenjuridico.gob.mx/Documentos/Federal/html/wo14.html